Att sälja ett hus från ett dödsbo kan vara både känslomässigt och praktiskt utmanande. När en närstående har gått bort är det mycket att tänka på, och försäljningen av bostaden är ofta en av de största och mest komplexa uppgifterna. På Dödsverket förstår vi denna utmaning och erbjuder professionell hjälp genom hela processen – från bouppteckning till slutförd försäljning.
Vi finns här för att hjälpa dig med alla frågor kring försäljning av dödsbon
Vad är ett dödsbo och vem är dödsbodelägare?
Ett dödsbo består av alla tillgångar och skulder som den avlidne lämnar efter sig. Detta inkluderar pengar, lösöre (möbler, bilar, smycken), fastigheter, bostadsrätter samt eventuella skulder. Dödsboet utgör en juridisk person som existerar fram till att arvet har fördelats.
De som har laglig rätt att ärva kallas dödsbodelägare. Detta kan vara familjemedlemmar eller personer som pekats ut i ett testamente. Dödsbodelägarna företräder gemensamt dödsboet och ansvarar för att sköta det, vilket bland annat innebär att betala räkningar, förvalta egendom och upprätta en bouppteckning.
Behöver du hjälp med att identifiera dödsbodelägare eller förstå dina rättigheter? Våra experter kan vägleda dig genom processen.
Bouppteckning – första steget vid försäljning av hus från dödsbo
Innan en fastighet eller bostadsrätt kan säljas från ett dödsbo måste en bouppteckning upprättas. Bouppteckningen är ett dokument som redovisar den avlidnes tillgångar och skulder samt vilka som är dödsbodelägare. Detta dokument fungerar som dödsboets legitimation och måste vara klar och registrerad innan försäljningen kan genomföras.
Upprättad vs. registrerad bouppteckning – vad är skillnaden?
Upprättad bouppteckning
Detta är när bouppteckningen är färdigställd och undertecknad av bouppgivaren och två förrättningsmän. Den är redo att skickas till Skatteverket för registrering.
Registrerad bouppteckning
En bouppteckning som har granskats och godkänts av Skatteverket, vilket gör den juridiskt giltig och möjliggör att bostadsaffären kan slutföras.
Vad kan man göra innan bouppteckningen registrerats?
Innan bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket kan dödsboet påbörja förberedelserna för en försäljning. Ni kan anlita mäklare, värdera bostaden, fotografera och marknadsföra bostaden, samt hålla visningar och ta emot bud.
Behöver du hjälp med bouppteckningen?
Vi på Dödsverket kan hjälpa dig att upprätta en korrekt bouppteckning som uppfyller alla juridiska krav. Kontakta oss för professionell vägledning.
Juridiska krav vid försäljning av hus från dödsbo
Enighet mellan dödsbodelägarna
För att sälja en fastighet som tillhör ett dödsbo måste alla dödsbodelägare vara överens. Juridiskt innebär det att samtliga delägare ska skriva under köpeavtalet. Ett undantag är om ett testamente anger att bostaden ska tillfalla en viss arvinge. I så fall blir denne ensam ägare och kan själv besluta om försäljningen.
Fullmakt för dödsbodelägare
Om en dödsbodelägare inte kan närvara vid kontraktsskrivningen kan en skriftlig fullmakt lämnas till någon annan. Fullmakten måste vara skriftlig och korrekt formulerad för att godtas. Vi på Dödsverket kan hjälpa till att ta fram en fullmakt som uppfyller alla formkrav.
Enligt penningtvättslagen är mäklaren skyldig att kontrollera identiteten på alla dödsbodelägare. Detta gäller även vid fullmakt, vilket innebär att ID-kontroll görs både på den som lämnar fullmakten och på den som skriver under.
Boutredningsman – när dödsbodelägarna inte kommer överens
Om dödsbodelägarna inte kan enas kan tingsrätten utse en boutredningsman. Det är en oberoende jurist som tar över förvaltningen av dödsboet och får besluta om till exempel försäljning av bostad. Boutredningsmannen kan genomföra försäljningen även om en eller flera delägare motsätter sig, om det bedöms vara bäst för dödsboet.
Lagfart vid försäljning av hus från dödsbo
För att ett dödsbo ska kunna sälja en fastighet måste det först registreras som lagfaren ägare. Det innebär att dödsboet behöver ansöka om en dödsbolagfart hos Lantmäteriet. En dödsbolagfart är en registrering av dödsboet som ägare till fastigheten, baserat på den registrerade bouppteckningen.
Ansöka om dödsbolagfart
Att ansöka om dödsbolagfart görs antingen digitalt via Lantmäteriets e-tjänst eller med blankett. Man bifogar den registrerade bouppteckningen till ansökan som underlag. Tänk på att fastigheten måste vara upptagen som tillgång i bouppteckningen och att bouppteckningen ska vara registrerad och klar hos Skatteverket.
Låt oss hjälpa dig med lagfartsprocessen
Processen med dödsbolagfart kan vara komplicerad. Våra experter kan hantera hela processen åt dig för att säkerställa att allt går rätt till.
Försäljning i dödsboets namn eller efter arvskifte
En viktig fråga är om bostaden ska säljas i dödsboets namn eller om arvingarna först ska tilldelas bostaden genom arvskifte och därefter sälja den som privatpersoner. Båda alternativen är möjliga, men det finns flera aspekter att överväga.
Försäljning i dödsboets namn
Om dödsboet står som säljare är det dödsboet som deklarerar försäljningen och betalar eventuell vinstskatt. Dödsbodelägarna blir solidariskt ansvariga för att skatten betalas in.
En fördel med detta alternativ är att ansvaret för dolda fel begränsas till dödsboets tillgångar. Skulle ett dolt fel upptäckas långt efteråt kan köparen i värsta fall bara kräva ersättning upp till det belopp som fanns kvar i dödsboet efter försäljningen.
Försäljning efter arvskifte
Alternativet är att först skifta ut bostaden till en eller flera arvtagare genom arvskifteshandling, och sedan låta dem sälja den som sin egen egendom. Vinsten beskattas då i deras privata deklarationer.
Nackdelen är att den som står som säljare har fullt ansvar för dolda fel, precis som vid en vanlig försäljning. Det innebär en större risk jämfört med att sälja i dödsboets namn.
I de flesta fall är det enklast och tryggast att låta dödsboet genomföra försäljningen innan arvskiftet för att begränsa ansvaret för eventuella dolda fel.
Skatt vid försäljning av dödsboets bostad
När ett dödsbo säljer en fastighet eller bostadsrätt ska vinsten eller förlusten deklareras året efter det kalenderår då köpekontraktet skrevs.
Beskattning av vinst
Beskattningen följer samma regler som för privatpersoner. För privatbostäder (småhus och bostadsrätter) är skatten på vinsten 22 procent. Dödsboet övertar den avlidnes anskaffningsvärde, vilket betyder att vinsten beräknas på samma sätt som om den avlidne själv hade sålt bostaden.
Viktigt att tänka på!
Dödsbodelägarna ansvarar gemensamt för att skatten betalas. Därför bör en del av köpeskillingen avsättas innan pengarna delas upp. Vi kan hjälpa till att räkna ut den preliminära skatten.
Försäljning senare än tre år efter dödsfallet
Om bostaden säljs mer än tre år efter dödsfallet räknas dödsboet som ett oskiftat bo och beskattas hårdare. En privatbostad kan då betraktas som näringsfastighet med högre skatt. Det är därför ofta klokt att sälja bostaden och avsluta dödsboet inom tre år efter dödsfallet.
Praktiska steg vid försäljning av hus från dödsbo
Upprätta bouppteckning
Sammanställ den avlidnes tillgångar och skulder samt identifiera dödsbodelägare.
Registrera bouppteckningen hos Skatteverket
Detta är nödvändigt för att kunna slutföra försäljningen.
Ansök om dödsbolagfart
Registrera dödsboet som ägare till fastigheten hos Lantmäteriet.
Värdera bostaden
Få en professionell värdering för att sätta rätt pris.
Anlita mäklare
En mäklare med erfarenhet av dödsboförsäljningar kan vara till stor hjälp.
Förbereda bostaden för visning
Städa, rensa och eventuellt styla bostaden för att göra den mer attraktiv.
Genomföra försäljningen
Alla dödsbodelägare måste skriva under köpeavtalet.
Hantera köpeskillingen
Sätt in pengarna på dödsboets konto och avsätt medel för eventuell vinstskatt.
Deklarera försäljningen
Året efter försäljningen ska den deklareras och eventuell vinstskatt betalas.
Låt oss hantera hela processen åt dig
På Dödsverket kan vi ta hand om alla praktiska detaljer vid försäljning av hus från dödsbo. Vi har erfarenhet och kunskap för att göra processen så smidig som möjligt för dig och övriga dödsbodelägare.
Vanliga frågor om att sälja hus från dödsbo
Hur lång tid tar det att sälja en bostad från ett dödsbo?
Tiden för att sälja en bostad från ett dödsbo kan variera beroende på hur snabbt bouppteckningen blir klar och registrerad hos Skatteverket. Processen kan ta allt från några månader till ett år, beroende på hur snabbt dödsboets administration hanteras.
Måste alla dödsbodelägare vara överens om försäljningen?
Ja, alla dödsbodelägare måste vara överens om försäljningen och underteckna köpehandlingarna. Om någon dödsbodelägare inte kan närvara kan denne ge fullmakt till någon annan att skriva under å deras vägnar. Vid oenighet kan en boutredningsman utses av tingsrätten för att företräda dödsboet.
Vad innebär en friskrivningsklausul vid försäljning från dödsbo?
En friskrivningsklausul innebär att dödsboet inte ansvarar för dolda fel i bostaden efter försäljningen. Detta är vanligt vid försäljning från dödsbo eftersom dödsbodelägarna ofta inte har full insikt i bostadens skick. Friskrivningen kan dock påverka slutpriset eftersom köparen får ett minskat skydd.
Hur beskattas en försäljning från ett dödsbo?
Om bostaden säljs i dödsboets namn sker beskattningen av dödsboet. Om försäljningen sker efter arvsskiftet är det arvingen som står för beskattningen. Det är viktigt att ha koll på beskattningsreglerna och räkna ut eventuell vinstskatt i god tid.
Kan man sälja huset innan bouppteckningen är klar?
Man kan förbereda försäljningen och till och med skriva köpekontrakt innan bouppteckningen är registrerad, men tillträdet kan inte ske förrän bouppteckningen är registrerad hos Skatteverket. Köpekontraktet bör därför innehålla ett villkor om att tillträdet är beroende av att bouppteckningen registreras.
Våra tjänster vid försäljning av hus från dödsbo
Juridisk rådgivning
Vi hjälper dig med alla juridiska aspekter av försäljningen, från bouppteckning till köpekontrakt och friskrivningsklausuler.
Värdering och försäljning
Vi erbjuder professionell värdering av bostaden och kan hantera hela försäljningsprocessen, inklusive marknadsföring och visningar.
Tömning och städning
Vi kan hjälpa till med att tömma, sortera och städa bostaden inför försäljning, vilket ofta är en känslomässigt utmanande uppgift för anhöriga.
Låt oss hjälpa dig genom hela processen
På Dödsverket erbjuder vi ett helhetsgrepp om försäljningen av hus från dödsbo. Vi förstår att detta kan vara en svår tid, och vårt mål är att göra processen så smidig och stressfri som möjligt för dig.
Vi hjälper dig att sälja hus från dödsbo
Att sälja ett hus från ett dödsbo innebär många juridiska och praktiska utmaningar. På Dödsverket har vi lång erfarenhet av att hjälpa anhöriga genom denna process med professionalism, empati och respekt.
Vi förstår att detta kan vara en känslomässigt svår tid, och vårt mål är att avlasta dig och göra försäljningen så smidig som möjligt. Med vår hjälp kan du känna dig trygg i att allt går rätt till, från bouppteckning till slutförd försäljning.
Kontakta oss för en kostnadsfri konsultation
Ta första steget mot en trygg och professionell försäljning av huset från dödsboet. Vi finns här för att hjälpa dig genom hela processen.
